Une association syndicale libre est un groupe de propriétaires qui se réunit sous la forme d’une association. Il s’agit d’un mode de gestion concernant les copropriétés horizontales. Une asl permet aux colotis de gérer les espaces communs au sein d’une copropriété.
L’association syndicale libre est réglementée par l’ordonnance n° 2004/632 du 1er juillet 2004 relative aux associations de propriétaires. Ce texte de loi est complété par le décret n° 2006/504 du 3 mars 2006 pour son application.
Dotée de la personnalité morale de droit privé, l’asl a pour but la poursuite d’un intérêt collectif auquel s’ajoute, en fonction des situations, la finalité de l’intérêt général. À cet effet, elle est composée de membres qui sont élus selon les statuts.
Les membres de l’association sont élus au cours de l’assemblée générale qui se tient au minimum une fois par an. Très souvent, les copropriétaires d’une association syndicale libre se retrouvent en justice pour l’annulation des décisions prises lors du conseil de l’AG.
Quelles sont les causes de nullité d’une assemblée générale ? Quelles sont les règles statutaires relatives aux modalités du vote dans l’asl ? Quelles en sont les conséquences en cas de non-respect ? Nous vous édifions davantage ici.
Qu’est-ce qui provoque la nullité de l’assemblée générale (AG) ?
Dans un immeuble, tous les propriétaires font partie du syndicat de copropriétaires. L’assemblée de copropriétaires se tient chaque année. Au cours de cette assemblée, des grandes décisions relatives à l’immeuble sont prises.
Celles-ci peuvent porter sur les travaux importants à mener sur l’immeuble comme le ravalement de façade et l’étanchéité de la toiture entre autres. Les décisions peuvent aussi porter sur la désignation du syndic ou du conseil syndical.
Après un vote de l’assemblée, un copropriétaire peut contester les décisions en raison d’un mécontentement ou d’une divergence d’intérêts. Celui-ci va alors ester en justice, devant le tribunal judiciaire.
Il dispose d’un délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Les causes qui provoquent la nullité de l’assemblée générale (AG) sont entre autres :
- Le non-respect du délai entre la convocation de l’assemblée et sa tenue : la convocation d’une assemblée générale doit être adressée à chaque copropriétaire 21 jours avant la tenue de la réunion.
Ce délai est d’ordre public et son non-respect entraîne la nullité de l’assemblée générale. Par contre le non-respect ne fonde pas une action en nullité entière si le copropriétaire opposant a participé à l’AG et a voté certaines décisions.
- Le défaut ou l’irrégularité de la convocation : les convocations doivent être envoyées par le Syndic au domicile des copropriétaires. Si ces derniers n’ont pas de domicile connu, la convocation est envoyée à leur dernière adresse connue.
Une convocation tardive, l’irrégularité ou l’absence de convocation fonde automatiquement une action en nullité de l’assemblée générale.
- L’obligation d’affichage et la notification tardive du procès-verbal sont deux causes de nullité de l’assemblée générale. Selon l’article 3 du de décret du 27 juin 2019, le syndic doit afficher dans un délai raisonnable les informations avant la prochaine assemblée.
La notification du procès-verbal de doit être signifiée aux copropriétaires dans un délai de deux mois après la tenue de l’AG. Une notification tardive est sanctionnée de la nullité de l’assemblée générale.
- Le mandat du Syndic de copropriété: très souvent, le mandat du syndic en place est nul ou il expire et les membres se réunissent pour poursuivre leurs missions. Les décisions prises par l’assemblée dans ces conditions sont frappées de nullité.
Les règles statutaires relatives aux modalités de vote
Les statuts d’une association prévoient les règles de convocation, le quorum des membres et le vote. Dans l’asl, tous les membres de l’association participent à l’AG. En leur qualité de membres, ils reçoivent des convocations pour participer et voter.
Les membres du bureau sont désignés au début de chaque assemblée par des votes. Ils sont élus à la suite d’un vote à main levée ou à bulletin secret. À défaut d’un vote ou en cas d’irrégularité, l’assemblée générale encourt la nullité.
Le vote permet de désigner le Président d’une séance. Il est élu par les copropriétaires. Si le président n’est pas élu au début de la séance, même en cas d’absence de grief au cours de l’assemblée, celle-ci est nulle et de nul effet.
Le président de l’asl doit connaître les règles qui encadrent son fonctionnement. Son rôle est d’ouvrir les réunions, de diriger les débats, d’appeler aux votes, de vérifier les présences effectives des membres. À la fin de la séance, il doit valider le procès-verbal.
Le Président de l’asl d’un ensemble immobilier en copropriété organise et délègue les pouvoirs aux autres membres du syndic. Les autres membres du syndic à l’instar du Secrétaire et des scrutateurs ont aussi des rôles précis.
Règles non respectées : conséquences ?
Qu’ils s’agissent du délai entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale, le défaut ou l’irrégularité de la convocation, l’obligation d’affichage, le mandat du Syndic ou encore la désignation des membres, le non-respect des règles entraîne la nullité totale ou partielle de l’AG.
Dans le cadre d’une assemblée générale, si le quorum n’est pas atteint avant l’ouverture des débats ou lors des délibérations, le conseil ne peut pas délibérer ou prendre des décisions qui engagent l’ensemble des copropriétaires.
La séance doit alors être reportée à une date ultérieure, ce qui donne lieu à une reprise complète du processus. Des nouvelles convocations doivent être envoyées aux membres, l’affichage de la séance et d’autres obligations doivent être remplis.
Les copropriétaires opposants agissent donc en annulation d’une assemblée générale. Ils vont déposer un recours en annulation de l’AG auprès de la Cour de cassation.
Celle-ci juge de la constitution de l’association syndicale, du fonctionnement, de la régularité du vote et du respect des statuts.
En cas d’irrégularité, la Cour de cassation prend un arrêt pour annuler l’assemblée générale. Il existe des cas où la Cour rend un jugement pour renforcer l’efficacité des statuts ou pour sécuriser les dispositions statutaires.
L’association syndicale libre regroupe les copropriétaires d’un immeuble. Association dotée de la personne morale de droit public, elle a pour but de poursuivre un but d’intérêt collectif. La réalisation des travaux, l’entretien du bâtiment et sa mise en valeur sont ses objectifs.
Pour une bonne gestion, la copropriété est dirigée par un syndic élu lors d’une assemblée générale. Cette élection est encadrée et son non-respect entraîne sa nullité.